タワーマンションの高額売却に特化
資産価値が下がりにくいと言われ、人気のタワーマンションですが、スムーズにできるだけ高く売却するには、タワーマンションならではの特徴を掴んで売却方法を見極める必要があります。
タワーマンションの高額売却に特化：Ｑ＆Ａ総合ガイドブック
【タワーマンション×高額売却まとめ】
流れと成功のコツ・考え方を基本から解説
タワーマンションの高額売却に特化
タワーマンションならではの売却時期の見定め方や高く売る方法について説明します
タワーマンションの特徴
【3つのポイント】
そもそも何m以上ならタワーマンションと呼ばれるのか気になりませんか？
実はタワーマンションには、法的な定義はありません。一般的には、20階建て以上の、高さ60mを超えるマンションを指します。
上層階になるほど人気が高いことが特徴で、タワーマンションの上階でのドラマのような洗練された暮らしに憧れる人も多くいます。
タワーマンションは、都市部でもとくに駅周辺の商業エリアに建築されることが多く、なかには駅に直結しているものもあり、利便性がいいことも人気の理由のひとつです。
タワーマンションの魅力
一度は住んでみたいと多くの人が考えるタワーマンションには、どのような魅力やメリットがあるのでしょうか？
購入検討者にアピールできるポイントを確認しておきましょう。
景観が良く敷地が広い
タワーマンションは、なんといってもその眺望の良さが魅力です。住む階数にもよりますが、上層階に住めば窓からの視界を遮るものはなく、眼下に広がる街並みや、遠くに広がる広大な景色を楽しめます。ほかに隣接するタワーマンションや高層の建物がなければ、カーテンを開けたまま、存分に光を取り入れて、開放的に過ごせます。また一般的にタワーマンションは敷地を広く取っていて、緑あふれる空間を演出しているところが多いことも特徴です。住空間全体にゆとりを感じさせ、高級感があることが、タワーマンションと一般のマンションの大きな違いといえるでしょう。
耐震性・防犯性に優れている
高さがあるタワーマンションは、地震のときの耐震性が心配だと感じる人もいますが、実はタワーマンションは、耐震性にとても優れています。
それは建築基準法で、60mを超える建築物については、一般の建築物よりもさらに厳しい基準が設けられているためです。
具体的には、震度6強から7の地震にあったときに、建物の揺れが100分の1になるような構造強度があることを証明しないと、建築に必要な国土交通省の認定を受けられません。
またタワーマンションは、防犯カメラや監視カメラはもちろん、警備員が定期的に巡回するなど、徹底した防犯対策が取られているセキュリティの高さも魅力です。
資産価値が高い
タワーマンションは、立地がいいなど利便性が高いこと、またゲストスペースやキッズルーム、スポーツジムなどの設備が充実していることなどから、資産価値が高いこともメリットです。
現在タワーマンションは、とくに新築物件が高値で推移していて、それに引き上げられる形で中古物件の価格も高止まりしています。
タワーマンションに住みたいと考える人が多いので、人気のある物件は中古で売りに出しても高値で買い手がつきやすいのです。
タワーマンションのリスク
ゆとりとステータスを感じられる暮らしができるタワーマンションですが、懸念されるリスクもあります。
タワーマンションが避けられてしまう要因となるものを3つ紹介します。
タワーマンションは、耐震性を上げたり高性能な設備を備えたりしているためにコストがかかっているので、維持費や管理費が高いことがデメリットです。
しかし高価格で販売すると買い手がつかない心配があるので、初期の修繕積立金を低く設定しているところが多い点には注意が必要です。
タワーマンションはまだ歴史が浅く、大規模修繕を行った例がほとんどありません。高層なので足場が組めないなどの問題があり、実際に修繕するときには高額な費用が発生すると考えられています。
修繕積立金を少なく見積もっているタワーマンションでは費用が不足して、途中で管理費や積立金が上がったり、工事のときに追加で改修費を請求されたりするかもしれないと懸念されます。
タワーマンションは、自分が住む居住用としてではなく、投資目的で購入する人も多く、住民の意思統一が図りにくいこともデメリットです。
なにかトラブルが発生したときや、大規模修繕を実施するときに、立場や考え方の違いから、賛成する人と反対する人の意見が分かれてもめる可能性があります。
一般的な分譲マンションなら、ほとんどの住民が大切な自分の資産として考えているので、あまり発生しない問題です。
地震や大規模停電が発生したなどの緊急時に、移動が困難なこともタワーマンションのデメリットです。
エレベーターが止まった場合、低層階に住んでいる人なら非常階段での避難も考えられますが、高層階に住んでいるなら困難になります。
エレベーターが動いていたとしても、住民が一斉に避難することを考えると、大混雑することが目に見えていて、住民同士で大きなトラブルになる可能性もあるでしょう。
タワーマンションはいつ売却するのがいい？
①タワーマンションは現在新築物件の高値につられて、中古物件も高価格で取引されています。
②金融緩和政策がとられ、住宅ローンが超低金利で借り入れできることも、タワーマンションの高価格を下支えしています。しかしこの低金利政策もいつまで続くか正直予測がつきません。とくに、今後景気の後退が心配されているため、高額なタワーマンションを買いたいと思う人が減ってくる可能性があります。あるいは事業資金にまわすために、タワーマンションを売りたいと考える人が増えて、供給過多になることも考えられます。
③売却を考えているのなら、まだ高値がついているうちに、早めに決断するのがいいでしょう。
「長期譲渡」になるまで待ったほうがいいケースも
【所有期間5年超（売却時の1月1日時点）】
売却を急いでいないなら、税制面で有利になる所有期間5年超（売却時の1月1日時点）になるまで待つほうがいいケースもあります。
不動産を売却して利益が出ると譲渡所得が発生して、譲渡所得税と住民税がかかります。
人気物件なら一般媒介
【但し、３社までに限定がベスト】
複数の不動産会社を競わせることで、よりスピーディに、高額に売却できる可能性が高くなるでしょう。
▼人気とはこうゆうレベルです。▼
例えば天王寺駅３分「シティタワーグラン〇〇寺：角部屋FIX窓：30階以上：70平米以上」などです。
築年数は2023年現在15年ですが駅近・エントランス高級感・管理会社の質・セキュリティー面など築年数に比べ人気です。
競合が多いなら
専属専任または専任媒介
一般媒介のほうが複数と契約できるからいいのではと思うかもしれませんが、不動産会社にしてみれば、自分たちが頑張っても他の会社が先に売買契約を結んでしまったら、1円の利益にもなりません。
そのためなかなか販売活動に熱心になれないというのが本音です。
人気の物件なら買い手のほうからアプローチしてくれるので問題ありませんが、競合が多く買い手市場なら、積極的に販売活動をしないとなかなか買い手が見つかりません。
専属専任や専任媒介は1社としか契約しないので、売却できれば確実にその不動産会社の利益になるため一生懸命に売却活動してもらえるのでおすすめです。
タワーマンションの売却を検討しているなら、まずは、今売ったらいくらぐらいになるのか価格を調べてみましょう。
【実例】
タワーマンションからもう少し広い平米のタワーマンションに住み替え（買い替え）のお客様も一定数いらっしゃいます。
売却と同時に購入の物件の案内をしていると、お客様から内覧希望のSUUMOなど他社広告掲載タワーマンションの物件ＵＲＬが当社公式ＬＩＮＥに送られてきて「内覧希望」の物件確認を入れると「案内不可です」レインズでていません。と回答が・・・。あっ。。すいませんコノ物件「囲い込み」で内覧不可です。１割～２割「囲い込み」で内覧不可がありました。という感じでうんざりする事もしばしば。
詳しい「囲い込み」の実態は、「タワマン売却 個別相談会」などでご紹介しております。
SUUMO1社だけに掲載しているのにレインズに掲載が無い。これって専任か専属で媒介結んでるハズですので「宅建業法違反」です。（あえて１社だけ販売活動なのに一般媒介にして業法違反回避しながら囲い込み→相当悪質です）悪質囲い込みにご注意ください。
簡単な対処法は「売却を任せている不動産屋さんに、レインズ登録証明書の発行お願いします」と言ってＩＤ・ＰＷ付きの証明書をもらってください。（専属専任・専任の場合のみ）一般媒介契約はレインズ登録証明書の発行義務がありません。
これだけでは囲い込み回避は難しいですが、一定の抑止力になります。
タワマンのメリット
景観が良く敷地が広い
耐震性・防犯性に優れている
資産価値が高い
タワマンのデメリット
・維持費や管理費が高い
・住民同士のトラブルの可能性
・緊急時に移動が困難