売却の種類と違い
不動産売却の種類と違いについて詳しくご紹介しています。
仲介
不動産会社が、不動産を売りたい人と不動産を買いたい人とを結びつける売却方法を「仲介」といいます。
当社が仲介を行う場合は、不動産の査定を行った後、売主の代わりに宣伝活動を行ったり、資料の手配や、内覧希望者の現地への案内業務を行います。
不動産仲介の契約形態は3種類
不動産仲介による売買を行うには、不動産会社に仲介を依頼して媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
専属専任媒介契約
売主は、同時に複数の不動産会社と契約することができず、1社のみとの契約になります。
専属専任媒介契約は、媒介契約の中でも最も拘束力の強い契約形態です。
売主自身が、売りに出している不動産の買主となる人を見つけてきたとしても、
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社の仲介を介さなくてはなりません。
契約期間は最長で3ヶ月となります。期間満了後の更新は可能です。
不動産会社から売主への売却活動の報告頻度は、1週間に1度以上と義務付けられており、かなり密接な関係を築くことになります。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と大体の内容は専任媒介契約も共通しています。
違いは、売主自身による売却活動が行える点と、不動産会社から売主への売却活動の報告頻度です。
専任媒介契約の場合、売主自身が、売りに出している不動産の買主を見つけてきた場合、不動産会社の仲介を通さずに売却することができます。
不動産会社から売主への売却活動の報告頻度は、２週間に一度以上と定められています。
一般媒介契約
一般媒介の場合、売主は、複数の不動産会社と同時に契約を締結することが可能です。
売主自身が、売りに出している不動産の買主を見つけてきた場合、不動産会社の仲介を通さずに売却することができます。
不動産会社から売主への売却活動報告や、契約期間の上限は義務付けられておらず、最も自由度が高い契約形態です。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の
メリットと注意点
専任媒介契約を結んでいる不動産は、不動産会社が取り扱う不動産の中でも最も力を入れて販売活動を行うため、スピーディーに成約しやすい傾向にあります。
ただし、契約期間中は、他の不動産会社を介しての売却活動を行えないため、契約を結ぶ際には、信頼できる会社かどうかを慎重に見極める必要があります。
買主が売主を見つけて直接契約する
「自己発見取引」の注意点
不動産会社と仲介契約を結んでいる間に、売主自身が売りに出している不動産の買主を親戚や友人などから見つけてきて、不動産会社の仲介を通さず直接契約することを「自己発見取引」といいます。
不動産会社と「専任媒介契約」「一般媒介契約」のどちらかで契約をしている場合にのみ、自己発見取引を行うことができます。
その場合、不動産会社への仲介手数料は発生しません。
「自己発見取引」による買主の購入方法は現金一括に限られ、住宅ローンを利用する場合は、不動産会社の仲介が必要になります。
また、売主は成約した旨を「専任媒介契約」もしくは「一般媒介契約」を結んでいる、全ての不動産会社に対して通知しなくてはならず、怠った際には、その期間に発生した広告費などの返還を不動産会社側から請求される可能性があります。
その他、契約時の契約書類等も全て売主側で用意しなくてはならないなど、細かな注意点があります。
仲介のまとめ
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
| 同時に契約できる 不動産会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社 |
| 売主自身による 売却活動 | 不可※ | 可能 | 可能 |
| 不動産会社から売主への 活動報告頻度 | 1回以上／週 | 1回以上／2週 | なし |
| 契約期間 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | なし |
仲介のメリット
より高く売れる
査定や相場価格に近い価格を目指して販売活動を行うため、比較的高額での売却が可能です。
じっくり売れる
不動産会社とタッグを組んで自分たちのペースに合わせたプランニングや販売活動を行うことが出来ます。
相場感が分かる
市況に大きく左右されるため、中期の販売活動を通じて相場に納得できるようになります。
仲介のデメリット
最大のデメリットは販売活動の長期化によるリスクです。
資金化できないだけでなく、長期的な販売活動は経年による不動産資産価値の下落を招きます。
一部で問題化している物件の囲い込み（高額査定を出した後、徐々に販売価格を落としていく手法）等もあり、仲介による売却には一定の注意が必要です。
同様の問題として、販売価値を上げるために、リフォーム修繕や解体更地化を推奨するケースがあります。
こちらも販売実績や客付けに自信を持った不動産会社でない場合、費用の持ち出し損となる場合がありますので注意が必要です。
その他、より高く売るためには、瑕疵担保責任が発生する点や、物件内覧の受け入れ・周辺地域への宣伝活動が発生する点も留意する必要があります。
また、仲介手数料が発生しますので、売却益の計算には注意が必要です。
買取
不動産会社が、不動産を売りたい人から直接買取を実施する手法です。
仲介に比べて、安価な費用になってしまう反面、様々なリスクを回避できる点もあり、仲介と合わせて当社がご提案している手法になります。
買取のメリット
すぐに売れる
早期資金化や時期見通しを立てたいというニーズにお応えできます。
諸費用がかからない
仲介手数料や修繕・解体といった比較的大きなコストが発生しません。
誰にも知られない
内覧や宣伝活動が不要なため、秘密裏に取引を進めることが可能です。
買取のデメリット
最大のデメリットは「売却買取価格が相場の70％～80％」という点です。
様々な事情から至急現金が必要な場合や極秘で取引を進めなければならない事情がある場合は、当社による直接買取をおすすめします。
成約価格は総じて査定価格の70〜80%が目安となりますが、最短即日で決済が可能な他、現況のまま一切の手間なく取引が可能です。
仲介手数料も不要な他、各金融機関との交渉や不要な家財処理等も代行します。
売却後の瑕疵担保についても、臨機応変に対応しますのでお気軽にご相談ください。
【仲介による買取】最大限「相場価格に近い」高値で買取金額をアップ！
「相場価格に近い」高値で買取額ＵＰをご希望の場合は、『仲介による買取』をおすすめします。
成約価格は総じて査定価格の85％～95％前後が目安となりますが、最短1週間で決済が可能です。
仲介手数料は必要になりますが、当社提携先の買取専門協力業者3～5社へ数社競合買取査定依頼（オークション形式）を行うことで
仲介手数料差額以上の「相場価格に近い」高値で買取額ＵＰが可能です。
至急現金が必要だが、即日では無くても1か月前後で短期売却をご希望の方は、
最終的な売主様の手取り金額が大きくなる「仲介による買取」をおすすめします。
仲介買取のメリット
より高く売れる
「仲介」・「買取」両方のいいとこどり！買取専門のリフォーム再販売事業をメインの生業としている不動産会社は仕入れ物件が命。だけど相場より高く買い取る事は売れ残りリスクがあるので無理。少しでも安く買い取る値下げ圧力がかかる。当社の仲介買取はオークション形式で当社が仲介に入り買取専門協力不動産会社３社～４社へ買取依頼。査定や相場価格に近い価格を目指してオークション形式で販売活動を行うため、比較的高額での売却が可能です。成約価格は総じて査定価格の85％～95％前後が目安
すぐに売れる
最短1週間で決済が可能です。早期資金化や時期見通しを立てたいというニーズにお応えできます。
誰にも知られない
内覧や宣伝活動が不要なため、秘密裏に取引を進めることが可能です。
囲い込み・高額だまし査定に引っ掛からない
買取仲介は内覧や宣伝活動が不要なため囲い込みが発生しない。最終的な売買成約価格で購入申込（買付証明書）となるため騙しの高値査定は発生しない。実際の売買金額オークション形式で販売活動
売主の瑕疵担保責任は不要
売却完了引渡後でも売主に発生する瑕疵担保責任が不要（売主の瑕疵担保責任免責）また、修繕・解体といった比較的大きなコストが発生しません。
仲介買取のデメリット
デメリットは自社直接買い取りでは不要な仲介手数料が発生する点。だだし仲介の販売活動の長期化によるリスクはなくなる。
仲介の場合、一部で問題化している物件の囲い込み（高額査定を出した後、徐々に販売価格を落としていく手法）等もあり、仲介による売却には一定の注意が必要ですが「仲介買取」は囲い込みの心配がない。
買取のデメリット「売却買取価格が相場の70％～80％」が「仲介買取」は「査定価格の85％～95％前後」が目安という点です。さすがにオークション形式で買取専門協力不動産会社に販売活動を行うが、仲介による一般の居住目的のお客様に向けてスーモ・ホームズなどで集客しての販売活動のように相場（査定金額）・相場以上の高値売却は難しい。じっくり時間をかけて高値売却を目指すなら一般の居住住替えを探している方に仲介による販売活動です。
個人で数社に買取査定を依頼し最高金額を提示した不動産会社と契約した場合は仲介手数料不要。こちらも販売実績や客付けに自信を持った買取専門不動産会社でない場合、かなり低い金額になるおそれが・・・。買取査定＝契約金額では無い点に注意！あくまで書面による購入申込書（買付証明書）が基準金額です。買取査定の金額は、あくまで仮の査定！実際の成約金額ではありません。ここは紛らわしいが注意が必要です。その他個人で買取契約時は売主の瑕疵担保責任や測量・解体などの費用が発生する場合がある点に注意が必要です。最終的な手元に残るお金がいくらか？ここが一番大切です。売買契約書金額に惑わされないようご注意ください！
お客様と一緒に最高値買取専門不動産業者を探す『買取仲介』に特化した不動産売却手法です。
不動産買取でも一般仲介（相場価格近く）並みに高く売ることにフォーカスした不動産売却手法です。
経験豊富な営業マンと共に『プロ目線の不動産会社選び』をぜひご体験ください。不動産会社によってもマンションや戸建て、土地、アパートに一棟収益ビル、資産運用か転売かなど、得意不得意はさまざま。
一般の方にとって、最適な不動産会社を選ぶことは容易ではありません。
そこで、住まいの窓口近鉄難波カウンターが相談窓口となり、選りすぐった不動産業者をご紹介（仲介による買取）します。
なぜその不動産会社がおすすめなのか、他とはどう違うのかなどをプロ目線でご説明致します。
ここからのお話が重要！（買取仲介を押してる他の不動産業者様でも本当に「売主様の』手元に残るお金を最大化するもう一つの不動産売却手法」をサイトで同じ項目内で開示しているのを私は見たことがない）
最も『売主様の』手元に残るお金を最大化するもう一つの不動産売却手法は「お客様ご自身で当社も含めた複数社と１社１社すべてと個別に交渉し条件面（売主の瑕疵担保免責・公募取引・現状有姿取引・境界標復元（戸建の場合））・筆界確認（隣接地との境界確認書）」を交渉する事です。時間も手間も労力もかなりかかりますが交渉商談力に自身のある一般の売主様は、この手法が手取り現金最大化（買取の場合）の手法です。
以下に個々の買取業者様との交渉時の注意点を記載しますので参考にしてください。売買契約金額以外に売主様にかかる税金・諸費用・引き渡し後に発生する雨漏り・白蟻・雨どいなど隣地への越境（最近報道で大阪難波（ミナミ）の有名ラーメン店の龍のオブジェが他人地通路への越境で裁判所より撤去命令の判決が出たのは有名です＝このように、一戸建て不動産売却に置き換えてみると、知っていて隠して売却した場合、引き渡し後でも売主様の費用負担（契約不適合責任（旧民法：瑕疵担保責任））が発生します）様々な交渉を大阪市内の宅建業者だけでも（約5000社以上）さらにマンション買取専門不動産会社（東京の一部上場企業など）・新築一戸建用地専門の新築用地に特化した買取業者（全国区のハウスメーカー）・マンション用地（50坪以上・駅徒歩10分以内）買取専門ディベロッパーなど多種多様で一般のお客様がプロの買取業者と１社ずつ交渉するのは難しいのが実情です。利点はお客様が探した買い取り業者と直接契約した場合「仲介手数料」が発生しない点です。
オークション形式で複数社と買取価格上昇（アップ）する事により仲介手数料差額以上（仲介手数料は発生します）の高値売却を目指すのが『仲介による買取オークション形式』です！
購入申込書（買付証明書）が勝負
「仲介」による不動産売却・「買取」による不動産売却・「仲介買取」による不動産売却。すべてにおいて最終的な成約価格（売買契約金額）は『不動産購入申込書（買付証明書）』で決まります。
物件を内覧見学の末、一般の購入希望のお客様が特定の物件を気に入り購入を申込する場合、宅地建物取引業者（不動産屋さん）を通じて、購入希望の条件を売主に対して書面にて提示されます。
購入希望の条件には「購入価格」、「手付金」、「残代金」、「住宅ローン融資利用の有無」、「引渡希望決済日」
その他「解体更地渡し希望」、「地積更正登記希望」、「隣地との境界確定希望」、「筆界確認書」など様々な売主に不利益な条件が付く事が多いです。
「買取」・「買取仲介」の場合は、その他の不利益な条件なしで『売主の瑕疵担保責任免責』・『現状有姿渡し』・『公募取引』・『住宅ローン融資特約なし』で売主に有利な条件での購入申込（買付証明書）となります。
また購入希望金額も確定している為、相場からかけ離れた「ありえない高額な高値査定金額」・相場以上に高い金額の「高値買取査定」・「囲い込み」などに騙される心配がありません。
査定はあくまで査定の金額です。『購入申込価格（買付証明書）』＝確定価格との違いに注意が必要です。
ただし、この「購入申込金額（買付証明書）」が売出し物件価格と違い値引きの金額で提示される場合もあります。ご依頼主である売主様と購入申込希望者の買主様と連絡をとりながら、価格やその他の条件について相手側と折衝をおこないます。
最終的に売主様は買主様に対して売却金額を「売渡承諾書」を書面にて買主様に提示する事で売買契約金額（予定）が決定します。
購入申込書：買付証明書サンプル
売渡承諾書の効力や利用場面をわかりやすく紹介！
提出後のキャンセルも可能？
売渡承諾書は、売主が売却の意志があることを示すために提示する書類です。買主側へ売主側の要望を伝えるために作成され、不動産仲介会社を通じて買主の手に渡ります。
◆売渡承諾書に法的拘束力はない？
売渡承諾書に法的拘束力はありません。そのため、後に売買契約に至らなかったとしても、売主に引き渡しや売買代金の支払い義務はありません。
しかし、詳しくは後ほど解説しますが、場合によってはペナルティが発生します。
◆買付証明書と売渡承諾書の関係は？
よく似た書類に買付証明書という書類があります。これは買主が売主に提示する書類で、購入の意思を示すものです。（前記に記載参照）
買付証明書には、買主の購入希望金額や契約条件が記載されており、販売条件通りではない場合もあります。売主は買付証明書の記載事項を確認し、販売条件通りであれば売却の意志を示す売渡承諾書を記載します。
一方、記載事項が売主にとって明らかに不利であれば、買付証明書を受け取らないという選択もできます。しかし、買主側の希望する内容に歩み寄れる余地があれば「この条件ではどうでしょうか？」という交渉内容を売渡承諾書に記載し、提示します。
このように、買付証明書と売渡承諾書はセットで交換されることが多いです。
一般的には、売渡承諾書が提示された段階で物件を商談中として扱われます。しかし、商談中は契約済みとは違い、ほかの買主候補者とも交渉ができます。
◆記載するタイミングは？
売渡承諾書は買付証明書が届いたタイミングで記載しますが、数日間の検討期間を設ける売主もいます。
売渡承諾書はあくまでも買主側の提示に対する意思表示です。買付証明書が提示されていない段階で売主が売渡承諾書を作成することは、一般的にありません。
そのため、売主は買付証明書に対する応対が決まったタイミングで売渡承諾書を提示することになります。
◆記入後の流れ
提示された売渡承諾書は、不動産仲介会社によって買主に渡されます。
買主と売主の条件が合致していれば、不動産売買契約へと進みます。しかし、なかには以下の考えから、スムーズに契約がまとまらないケースもあります。
- まさか交渉がまとまると思ってなかったからやっぱり止めたい
- ほかの物件も交渉中のため、もう少し待ってほしい
このようなケースにならないために、しっかりと話をまとめられる不動産仲介会社の担当者が必要です。
売渡承諾書：売渡承諾書サンプル
選べる売却方法
Activity
高価格売却に挑戦
最適価格で売却！
査定売却が可能！
即日成約も可能！
競売を回避！
賃貸居住が可能！
よくある売却相談事例
お悩み別解決法
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エリア相場情報
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