囲い込みとは？
お客様の観点を無視した不動産商取引である「囲い込み」を当社は一切行いません！
囲い込みとは？
『囲い込み』とは、売主から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼された物件を他の不動産会社に契約させない不当な商取引のことです。
売主、買主の両方から、不動産会社が手数料を受け取る（両手取引）ために、不当に情報を隠蔽したり、情報を独占することをいいます。
囲い込み その1
客付けを受け付けない
他の不動産会社から、物件の問い合わせや購入したい旨の連絡があった際に、商談中と偽る、すでに申込みが入っていると偽る、すでに契約したと偽るなど、他の不動産会社がその物件を紹介できないように妨害します。
囲い込み その2
レインズに登録しない
専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ不動産会社は、一定期間内に物件情報を指定流通機構（レインズ）へ登録する事を義務付けられていますが、登録を行わなかったり、登録後すぐに削除して、情報を隠蔽します。
住まいの窓口不動産近鉄難波
大阪売却査定支援サポートカウンターは
お客様の利益を損なうような
『囲い込み』を一切いたしません！
ご安心してご依頼ください。
囲い込みの発端となる「両手」「片手」とは？
囲い込みを行う不動産会社は、売主からも買主からも仲介手数料を受け取る
「両手仲介」を目指しています。
「両手仲介」自体は悪いことではありませんが、
自社を「両手仲介」にするために他社を意図的に妨害することは、
売主の成約機会を奪いかねません。
両手仲介
売主様、買主様の両方から、1社が手数料を受け取ることを両手仲介といいます。
片手仲介
売却の仲介と販売の仲介を、別の不動産会社が行うことを、片手仲介といいます。
囲い込みの具体例
その1
レインズに掲載していたとしても、他の不動産会社から問い合わせを受けた際に、対象者がいないにも関わらず、商談中や成約済である等と嘘をついて、商談を不当に妨害するケースです。
囲い込みを回避するポイント
囲い込み行為は、不動産会社の利益のみを考えた行為ですので、囲い込みを行わない不動産会社を選ぶようにしましょう。
とは申し上げたものの、通常、囲い込み行為は、売主に分からないように秘密裏に行われます。
囲い込み行為を行わない旨を、ホームページやチラシなどで明言している不動産会社は信頼できる可能性が高いです。
囲い込みの具体例
その2
レインズ（不動産流通標準情報システム）と呼ばれる、全国の不動産業者間で物件情報を共有する物件情報管理サービスに、売主から売却を依頼された不動産情報を登録しないケースです。
他の不動産会社は、物件が売りに出されていること自体を知ることができません。
囲い込みを回避するポイント
媒介契約を締結すると、不動産会社は「レインズ（指定流通機構）」と呼ばれるサービスに物件情報を登録します。
全国の不動産会社は、このレインズに掲載されている物件情報を閲覧して物件を探しているのです。
物件情報をレインズに登録することで、より多くの不動産会社の目に止まり、買主が見つかりやすくなります。
レインズを閲覧できるのは不動産会社のみとなり、一般の方は閲覧する事が出来ません。
ただし「専属専任」もしくは「専任」媒介契約を締結したお客様に限り、売却依頼物件のレインズ登録内容を『売主様ご自身』で確認可能な方法があります。
「専属専任」もしくは「専任」媒介契約の売り物件は、必ずレインズに物件を登録するよう定められているためです。
レインズ登録証明書
「専属専任」もしくは「専任」媒介契約の売り物件は、必ずレインズに物件を登録するよう定められているためです。
当社では、「専属専任」「専任」媒介契約の売主様に、必ずレインズ登録証明書を発行いたします。
登録証明書には、確認画面のURL（アドレス）と確認画面にログインするための「確認用 ID」と「確認用パスワード」が記載されており、実際にアクセスして掲載物件をご確認いただけます。
囲い込みを行うことは、
売主にとってはデメリットしかなく、
「早く売却できる機会」「もっと高く売れる機会」を、
囲い込みによって損失したことに他なりません。
不動産会社が自社の儲けだけを考えた結果、
行われるのが『囲い込み』です。
私たち
住まいの窓口不動産近鉄難波
大阪売却査定支援サポートカウンターでは
お客様の観点を無視した不動産商取引を一切行いません！
一括査定サイトで高額査定されたのに売れないワケは？
『高値預かり』とは？？
1社とのみ綿密に連絡を取り合え、丁寧に活動してもらえる専任媒介契約自体に問題があるわけではないのですが、昔からある慣習の不動産売却で問題視されるのは、専任媒介契約を獲得したいがために業界的にありえない査定額を提示する『高値預かり』企業が後をたたないことなのです。
そういった不動産会社は、他社よりも圧倒的に高額な査定を出した後、一定の営業活動をした後、妥当な金額に落としていく『値ごなし（不動産業界の悪しき慣習：業界用語）』という手法を執ります。
一括査定の「高額査定」に注意！
売れる価格ではないのに不動産会社はなぜ高い査定を行うのか？
それは当然媒介契約を締結してもらうためです。もちろん専任媒介契約。そもそも査定金額というものは不動産会社が判断する２〜３ヶ月程度で売却できるであろう金額の提示なんだけど、多くの不動産会社は競合他社を意識して高い査定価格の提示を行う。売主様も悪い気はしないから高い査定金額を提示した会社と専任媒介契約を締結してしまう。正直な金額提示をしても査定負けしてしまうから高い査定をせざるを得ない。
査定価格を上げてしまうのは間違いだとは分かっていても専任媒介契約を締結するためにやらざるを得ない状況の会社は多い。
高い査定価格で専任媒介契約を締結してしまうことで大きく売却スケジュールが変わる、手元に残せるお金の想定を大きく狂わすことになるから一般個人のお客様の方には惑わされないで注意してほしい。
売却開始前は調子よく良い話をしていた営業マンが、ある日を境に「価格を下げてください！」と言い始めますから。
「一括査定サイトで依頼した不動産会社に売却を任せているが、半年たっても全然売れない…」 実際によくお問い合わせをいただくご相談内容です。 そんなお客様に共通していることは「一番高く査定してくれたから」という安易な理由で、不動産会社に任せてしまっていることです。 近年、一括査定サイトが広く認知され、気軽に不動産の価値を知ることができるようになりました。このこと自体は全く問題ありません。 むしろ不動産会社や不動産の価格をより身近に感じてもらえる良い機会と考えています。
問題は、一部の不動産会社が、一括査定時に相場とはかけ離れたありえない高額な査定額を提示し、所有者様の気を引くだけ引いて売却をとりあえず任せてもらおうとする動きが散見されることなのです。
これを業界用語で『高値預かり』といいます。
そういった不動産会社は物件を預かった後、手のひらを返したように価格を落としにかかります。
これを業界用語で『値ごなし』といいます。
何度も価格変更を行い値下げが繰り返された物件は、市場から不信感を持たれます。
結果、売却期間が長期化してしまい、当初の査定額から大きく差がつき、場合によっては市場価値以下の成約価格となるケースもあります。
私たち
住まいの窓口不動産近鉄難波
大阪売却査定支援サポートカウンターでは
とことん「正直査定」にこだわり、
現実的な金額とご希望の売却期間を元に、
様々な販売プランを構築し、お客様納得の高額売却を実現したいと考えています。
レインズ登録しても【広告不可】
これって囲い込み？
上記で説明した「レインズ登録してすぐに削除」や「レインズ登録後は商談中」以外にも実際に行われている「物件情報の囲い込み」の手口を見てみましょう。売主様の知らない！！物件囲い込みの一部の手法です
他社の広告掲載不可で囲い込み？
レインズに登録されている物件には、広告不可のものが多数存在します。 「ご近所の方に知られたくないという売主からの希望により広告不可」で、物件を直接預かっている不動産会社もSUUMOなどポータルサイトに広告掲載していないのであれば理由は納得できます。しかたがない、顧客や来店されたお客様に直接ご案内するしかない。となります。しかし実際には、これほど広告不可物件が多いことに疑問を感じざるを得ません。
しかも、物件を直接預かっている不動産会社は広告活動を行っているケースもあり、両手取引を狙うための手口としか考えらないのです。 広告不可にすることでプロモーションの絶対量は確実に少なくなります。 結果として、売主様は早期売却のチャンスを逃してしまうことになるのです。しかし他社様の広告掲載を全てＯＫにした場合のデメリットも確かにあります。対処法を後ほど詳しく説明致します。
レインズに登録だけして
物件を直接預かっている
不動産会社（元付）が
SUUMOなど有料ポータルサイトに広告を掲載しないのは
売主様利益優先主義なのか？
「両手取引をしない」・「仲介手数料無料」・「仲介手数料〇〇％割引」など一見、売主様利益優先に見えるマンション売却の営業手法の中に、レインズに登録だけして物件を直接預かっている不動産会社自らはSUUMOなど反響の多い高額広告掲載費用が発生する有料ポータルサイトに公告掲載を一切しない場合があります。一見、買主は他の不動産会社にレインズで契約を成約に持っていってもらい、物件を直接預かっている元付の媒介仲介不動産会社は両手取引を狙わない事を前面に打ち出した売却活動にみえます。え？ちょっと待ってください。片手取引で売主様に寄り添う姿勢は理解できますが、さすがに他力本願ではないですか？自社で高額なSUUMOなど広告掲載してくれないんですか？これって大丈夫？そんなご相談を最近よく頂きます。
「他社の広告掲載不可」・「レインズ登録後すぐ商談中案内不可」・「レインズ登録後すぐ削除」など完全に囲い込みを目的とした両手取引とは違う為、一見、売主様利益優先の売却手法に見えます。本当に片手取引のみで売主様に寄り添った売主様利益優先主義の不動産会社様もあるとは思いますが、見極めが難しいです。一定の注意が必要です！
当社では、こう考えます。
他社にも広くレインズでプロモーションをおこない、さらに物件を直接預かっている元付の不動産会社自らもSUUMO・ホームズ・アットホーム・ヤフー不動産・オウチーノなど反響の多い有料広告を先行投資して買主様を積極的に探す広告掲載をおこないます。
結果として両手取引になるのと、最初から囲い込みを前提にした両手取引では大きな違いがあります。逆に多額の有料広告を先行投資しても、結果として片手取引になるケースも多々あります。
当社の割合は「３０％が両手取引」・「７０％が片手取引」です。
完全に片手取引だけで「直接預かっている元付不動産会社は一切広告掲載しない」事は、買取リフォーム後に自社物件として再販売・開発新築分譲地など自らが売主の場合には広告費用がかからず利益が上がり良い営業手法ではありますが、売主様から媒介を受けて仲介として販売活動する以上は元付業者自らも広告予算をしっかりかけて他社にも広くレインズでプロモーションをおこう事が重要だと感じています。「次項では囲い込み広告掲載回避法をレクチャーします」
当社の考える囲い込み回避方法
＜広告掲載不可編＞
大阪市内だけで約５,０００社以上の宅建事業者がいます。レインズ登録は必須マストです！５,０００社がレインズを検索して買主候補にアプローチしてくれます。
ここからが重要本題です！！
更に他社にも広くレインズでプロモーションをおこない広告掲載は一部可（要広告承諾書）とします。広告承諾書を受け取る事で、どの宅建事業者（他社様）が何の広告に掲載しているのか把握ができ、売主様への定期報告の際にも具体的に報告できるためです。宅建事業者は売買物件の他社元付物件を広告掲載する場合、元付不動産業者（直接預かっている不動産会社）に対して２週間に１回以上の物件確認（おとり広告防止の為、成約情報や書面による購入申込の有無の確認）が必要です。業務が煩雑になる為、この「物件確認」作業や「物件確認のＴＥＬ受付」を嫌がる業者さんも多いですが重要な業務です。
もう一つ大切なのは、直接預かっている元付不動産会社自らが有料広告掲載しているSUUMO・ホームズ・アットホーム・ヤフー不動産・オウチーノ以外の広告掲載を一部可（要広告承諾書）とする事です。例えば大阪市内の他社様の自社ホームページ・チラシ・新聞広告・店頭ＰＯＰ掲載・インスタ等ＳＮＳなど他社に対して一部広告掲載可とする手法です。他社にも広くレインズでプロモーションをおこないます。お金のかかる有料広告は「売主様利益優先」のために、直接預かっている元付不動産会社がしっかりと先行予算を割いて広告掲載するべきです。同じホームズ（ポータルサイト）等でも広告プランによって上位優先表示やパノラマ画像の有無など広告オプション別途料金になっていて、物件の見せ方にバラつきが出るためです。
同一物件に数社の同じ広告が掲載されているのを見たことがある方も多いと思いますが、有料広告掲載を元付業者１社に限定する事で市場での希少性も上がります。
また、直接預かっている不動産会社（元付）にも両手取引の機会が生まれ売主様・媒介不動産会社（元付）の双方にメリットがあり積極的に販売活動してもらえます。営業担当者にも早く・高く売却しようと力が入ります！両手取引が悪いのではなく、「両手取引を狙うための囲い込み」をいかに回避するかが上手な売却のポイントです。せっかく信頼して販売活動をまかせた媒介不動産会社（元付）にもメッリトが生まれるよう、その営業担当者が抱えている他の物件より優先して紹介販売活動してもらえるようにする戦略も必要です。多い営業担当者は１人で１０件～１５件前後の売主様から媒介販売活動をまかされています。その中でも優先的に、他にもこんな自社でお預かりしている中古マンション同じエリアの物件もありますがいかがですか？と積極的に販売活動してもらえます。
売却予定のご自宅を購入された時の事を思い出してください。SUUMOなど広告を見て物件の問い合わせをしたと思います。その問い合わせした１件目の物件を１社目で契約されましたでしょうか？ほとんどの方は不動産屋さんから紹介された問い合わせした物件では無い、他の物件で契約されたか、
もしくは３社～５社にSUUMOなど様々な物件を何物件か資料請求や問い合わせした物件で契約されたと思います。問い合わせが入った物件で内覧し、その物件でそのまま契約まで至る案件は３０件中１案件くらいです。最近はスマホの普及で内覧前に物件をパノラマ画像などで吟味してウォークインクローゼットやディスポーサーなど設備も確認して条件に合った物件をピンポイントでお問い合わせが増え、１０年ほど前に比べると成約までに案内する物件数は平均４件～５件ほどと少なくなって来ている傾向です。
当社では物件を直接預かっている不動産会社（当社）自らもSUUMO・ホームズ・アットホーム・ヤフー不動産・オウチーノなど反響の多い有料広告を先行投資して買主様を積極的に探す広告掲載をおこないます。
物件を直接預かっている不動産会社自らが有料広告ポータルサイトを一切掲載しない場合、広告費用がかからず不動産会社の利益は大きいですが、売主様の利益は変わらないのです。（広告費用は不動産会社の負担です）
デメリットはレインズを見た他社が集客のためにSUUMOなど広告掲載している為、その他社様が抱えている直接預かっている自社物件や自社買取リフォーム再販売のリノベマンションなど自社物件に、せっかく問い合わせの入った買主候補のお客様を他社の自社物件に振替されてしまう可能性があります。
レインズを見て他社が掲載したSUUMOなどの広告に、同じ同一物件に数社の不動産屋さんの広告が出ているのはこの為です。これを業界用語で元付け（もとづけ）ではなく仲介客付け（きゃくづけ）といいます。仲介客付会社から元付け（物件を直接預かっている不動産会社）宛に売主様との内覧スケジュール日程や時間調整の物件確認、連絡が入ります。
「広告掲載不可」・「広告一部可」・「広告掲載なし」どの売却方法が売主様利益優先かはこちらのサイトを見たお客様自身が感じ取っていただけると幸いです。
査定前に「不動産売却ノウハウ個別相談会」を随時実施しております。実際の資料を見ながらポイントを押さえて解説と個別ブースで相談会承っております。
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