「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」などの改正
当社は『囲い込み』を
一切行いません
– Point 1 –
囲い込みとは？
売主、買主の双方から、不動産会社が手数料を受け取る形を両手取引と呼びます。
両手取引は、非常に利益率の高い取引形態であるがゆえに、高いノルマを課せられている一部の不動産会社では、両手取引に誘導するため、お客様の観点を無視した不動産商取引が横行しています。
その代表が、以下のようなお客様の情報を隠蔽する『囲い込み』です。
囲い込み その1
レインズに登録しない
囲い込み その2
客付けを受け付けない
住まいの窓口不動産近鉄難波
大阪売却査定支援サポートカウンターは
お客様の利益を損なうような
『囲い込み』を一切いたしません！
ご安心してご依頼ください。
囲い込み規制とは？
●囲い込みをどのように規制するのだろう？●
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」などの改正によって、まず、「レインズ」に登録する物件情報について、「取引状況（ステータス）」を最新の状況で登録することを求めている。次に、レインズに登録したら指定流通機構が発行する「登録証明書※」を売主などの仲介依頼者に渡して、データベースから最新の取引の状況が確認できることを分かりやすく説明することを求めている。
※登録証明書には、確認用のURLやID、パスワードが記載されている。
特に、1社にのみ仲介を依頼する媒介契約を結んだ場合で、「取引状況（ステータス）」が事実と異なるときには、宅地建物取引業法の指示処分の対象となるので、違反すると一定の処分が科されることになる。
令和７年１月より、「専属媒介契約および専任媒介契約で預かった物件の販売状況とレインズの登録ステータスに相違がある場合は、宅建業法第65条第1項に基づき指示処分」となります。たとえば、公開中にもかかわらず「購入申し込みあり」「一時紹介停止中」といった虚偽の登録をしていた場合は、不動産会社が処分を受けます。
囲い込み規制の効果は？
●巧妙化する囲い込みの手口までカバーするのは難しい●
長らく問題視されていた囲い込みに規制が入ること自体は、評価に値すると思います。ただ、今回の改正は「マイナス」から「プラスマイナスゼロ」に持っていくためのものに過ぎません。また、レインズの登録内容に虚偽があることを誰がどのように確認するのかといった疑問も残ります。とくに近年は、囲い込みの手口が巧妙化しています。たとえレインズのステータスを嘘偽りのないものにしていたとしても「売主様の都合が悪くて内見を受けられない」「担当者が不在」などと言えば、他社を遮断することはできてしまうでしょう。実際に、このような方法で囲い込みされるケースは少なくありません。
●囲い込みを撲滅するには、法律や省令を厳しくしていくよりも、不動産仲介会社やエージェントのリテラシーを上げていくことが求められると思います。●
レインズの仕組みも変えていく必要があるでしょう。レインズに登録できる物件のステータスは、現在「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つだけです。この3つのステータスだけでは、囲い込みを防ぐのは難しいと思います。
囲い込みではなくても、取り引きの過程では内見予約や申し込みを断らなければならない局面があります。たとえば、特定の方と売買契約の締結に向けて話しが進んでおり、融資審査も通っているような状況で、他の方の内見を受けたり、申し込みを受けたりすることは、すでに申し込んでいただいている方にも新たに申し込んでくださる方にも失礼にあたるからです。
現在レインズに登録できる3つのステータスでは「購入申し込みが入っている」ことしか把握できず、売買条件が整っているのか否かまで知る由はありません。少なくとも「書面による申し込みあり」というステータスは「申し込みがあって条件も整っている」のか「申し込みが入っているだけの状況」であるのかを分けて登録できるようにするべきでしょう。
●専任で１社のみに依頼するのに契約書は一般媒介？●
不動産会社との話し合いのなかでは、専任媒介を締結する予定であったにも関わらず、一般媒介契約書への記名・押印を求められた際には注意が必要です。一般媒介の場合、レインズへの登録が法律上は義務付けられていないため、いつになってもレインズ登録がされず囲い込みに遭うおそれがあります。不動産会社との打ち合わせのうえ、戦略的に一般媒介契約を締結するのであれば問題ありませんが、何も言わずに契約書を取り交わそうとされた場合は注意しましょう。
●戦略的に一般媒介契約を締結する場合とは？どんな場合？？●
例えば収益賃貸の区分所有マンションを所有されている収益オーナーの売主様（大家業で収益を生業といている方）より利回り１５％の物件の売却依頼を受けた場合など、「市場価値を高めて高く売却したいからレインズに出さないで水面下で他の収益オーナーに直接紹介して売却活動を進めて欲しい」と依頼されるケースです。実際は１社専任で売却活動を任されるが、宅建業法上は売主に依頼されたとしても専任媒介契約を締結した場合はレインズに必ず登録しなければ宅建業法違反になってしまう為、「戦略的に一般媒介契約を締結」する場合があります。水面下案件（業者回し厳禁：利回り情報開示はＣＡ（秘密保持契約書）締結後に開示）等として不動産業者内でのみ流通し一般に公開されない物件も多数存在します。
●7日以上たってもレインズに登録されていない●
専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は契約日から7日以内にレインズ（不動産流通機構）へ物件情報を登録する義務を負います。（専属専任媒介契約は５日以内）レインズに登録されていない場合、その時点で宅建業法違反に当たるため、囲い込みを疑ったほうがよいでしょう。不動産会社のなかには、媒介契約書の日付をわざと空白にして専任媒介であってもレインズの登録を免れようとするケースがあります。不動産会社にとってはレインズに登録してしまうと物件情報が公になり、他社の顧客に物件を紹介されてしまうデメリットがあるからです。他社の紹介によって買主が見つかると買主側からの仲介手数料が入ってこないので、媒介を取った不動産会社からするとデメリットになります。このように不動産会社にとって物件情報をレインズに登録するのはデメリットにつながるため、7日間が経過して登録されていない場合は注意が必要です。
●囲い込みの被害に遭わないためには●
解説した内容をはじめ正しい知識を持ち、慎重に不動産会社を見極めることが大切です。囲い込みに関する正しい知識がないと、そもそも囲い込みにあっていることに気づかず、正しい対処法が取れないためです。不動産会社を比較して、自分に合った信頼できる会社を見つける事が大切です。大手上場企業の不動産仲介会社だから・・・ＣＭに出ている会社だからなんとなく安心・・など安易な不動産会社選びは失敗の元です。
囲い込みの発端となる「両手」「片手」とは？
囲い込みを行う不動産会社は、売主からも買主からも仲介手数料を受け取る
「両手仲介」を目指しています。
「両手仲介」自体は悪いことではありませんが、
自社を「両手仲介」にするために他社を意図的に妨害することは、
売主の成約機会を奪いかねません。
両手仲介
売主様、買主様の両方から、1社が手数料を受け取ることを両手仲介といいます。
片手仲介
売却の仲介と販売の仲介を、別の不動産会社が行うことを、片手仲介といいます。
囲い込みの具体例
その1
レインズに掲載していたとしても、他の不動産会社から問い合わせを受けた際に、対象者がいないにも関わらず、商談中や成約済である等と嘘をついて、商談を不当に妨害するケースです。
囲い込みを回避するポイント
囲い込み行為は、不動産会社の利益のみを考えた行為ですので、囲い込みを行わない不動産会社を選ぶようにしましょう。
とは申し上げたものの、通常、囲い込み行為は、売主に分からないように秘密裏に行われます。
囲い込み行為を行わない旨を、ホームページやチラシなどで明言している不動産会社は信頼できる可能性が高いです。
囲い込みの具体例
その2
レインズ（不動産流通標準情報システム）と呼ばれる、全国の不動産業者間で物件情報を共有する物件情報管理サービスに、売主から売却を依頼された不動産情報を登録しないケースです。
他の不動産会社は、物件が売りに出されていること自体を知ることができません。
囲い込みを回避するポイント
媒介契約を締結すると、不動産会社は「レインズ（指定流通機構）」と呼ばれるサービスに物件情報を登録します。
全国の不動産会社は、このレインズに掲載されている物件情報を閲覧して物件を探しているのです。
物件情報をレインズに登録することで、より多くの不動産会社の目に止まり、買主が見つかりやすくなります。
レインズを閲覧できるのは不動産会社のみとなり、一般の方は閲覧する事が出来ません。
ただし「専属専任」もしくは「専任」媒介契約を締結したお客様に限り、売却依頼物件のレインズ登録内容を『売主様ご自身』で確認可能な方法があります。
「専属専任」もしくは「専任」媒介契約の売り物件は、必ずレインズに物件を登録するよう定められているためです。
レインズ登録証明書
「専属専任」もしくは「専任」媒介契約の売り物件は、必ずレインズに物件を登録するよう定められているためです。
当社では、「専属専任」「専任」媒介契約の売主様に、必ずレインズ登録証明書を発行いたします。
登録証明書には、確認画面のURL（アドレス）と確認画面にログインするための「確認用 ID」と「確認用パスワード」が記載されており、実際にアクセスして掲載物件をご確認いただけます。
囲い込みを行うことは、
売主にとってはデメリットしかなく、
「早く売却できる機会」「もっと高く売れる機会」を、
囲い込みによって損失したことに他なりません。
不動産会社が自社の儲けだけを考えた結果、
行われるのが『囲い込み』です。
私たち
住まいの窓口不動産近鉄難波
大阪売却査定支援サポートカウンターでは
お客様の観点を無視した不動産商取引を一切行いません！