売却の流れ

買替え時の流れ【ご売却先行？】【ご購入先行？】

家やマンションの買い替え手順は、大きく分けると先に今の家を売却する「売り先行」と、先に新しい家を購入する「買い先行」の2つになります。

①家の買い替えで、売却と購入、どちらを先にするかは、住宅ローンが残っているかどうかや資金力によって選び方が変わってくる

②家の売却代金でローンが完済できなくても「住み替え（買い替え）ローン」を使えば買い替えができる

③買い替えは「購入」より「売却」が重要なので、売却に強い不動産会社に依頼する。

▼▼▼今の家を先に売却する「売り先行」▼▼▼「売り先行」とは、今、住んでいる家を売却してから、新居を購入する買い替え方法です。新しく購入する物件を探している間に、先に今の家の売却が決まった場合も含まれます。

一方、売り先行で売却期間中であっても、先に購入が決まれば、あとで説明をする「買い先行」になります。

売り先行は、引渡し猶予（ひきわたしゆうよ）の特約を設けることが多いです。引渡し猶予とは、今住んでいる家を売ったあと、新居に引っ越すまでの数日間、買主にお願いして売却した元の家に住まわせてもらうという特約です。

▼売り先行のメリット▼売り先行で買い替えを進めれば、売却金額と手元に残るお金が確定してから新居を購入できるため、無理のない資金計画が立てられる点がメリットです。特に、住宅ローンが残っている家からの買い替えの場合は、売却代金でローンが完済できるかどうかが重要になるため、売り先行で進めることになります。また、売り先行型で進めると、最初に想定した金額で売却ができるようにじっくり腰を据えて売却活動ができるため、なかなか売れないからといって、あわてて買取や大幅に価格を下げるなど、安く売る必要もありません。

しかし、なかには、実際に売らなくても、査定をしてもらっているのなら資金計画が立てられるのではないかと思う人もいるでしょう。

今の家の査定額が3,000万円だから、ローンの残り2,500万円を支払って、新しい家の頭金も出せるはずだ！

このように勘違いされる人が多いのですが、不動産会社が提示する査定金額は、あくまでも「これくらいの金額であれば売れるだろう！」という各社の予想金額です。

高い査定金額を提示してくれた会社に売却を依頼したからといって、確実にその金額で売れるわけではありません。

つまり、買主との金額交渉が入るケースも多いため、最終的にいくらで売却できるのかは、実際に売れるまで誰にもわからないのです。

▼売り先行のデメリット▼売り先行型のデメリットは、売却と購入のタイミングによっては、仮住まいが必要になる場合がある点です。引渡し猶予をしてもらっても、自宅の引渡し日までに購入物件が決まっていない場合は、賃貸などの仮住まい先を準備しなければなりません。仮住まいの分の引越しが増え、余分な費用と手間や労力がかかります。

▼▼▼新しい家を先に購入する「買い先行」▼▼▼買い先行は、売り先行とは逆に、先に新居を購入して移ってから今の家を売却する買い替え方法です。先に売却し始めて、売却期間中に良い購入物件が見つかったため、先に購入したパターンも含まれます。

▼買い先行のメリット▼せっかく買い替えするのだから、新居について妥協したくないのは当然のことでしょう。買い先行であれば物件の購入を優先させるため、理想のお家が見つかるまでじっくりと探すことができる点がメリットです。また、新居に移り住み、今の家を空き家にしてから売り出せるため、プライバシーが保全されるだけでなく、不動産会社に鍵を預けておけば、購入希望者の日程に合わせて内覧の対応が可能になります。

▼買い先行のデメリット▼買い先行のデメリットは、自宅の売却代金を受け取る前に購入の契約を進めるため、新居の購入資金準備が先に必要になることです。また、今住んでいる家に住宅ローンを利用していて、新居の購入資金も住宅ローンを利用する場合はダブルローンとなり、二重の支払いによって金銭的負担が大きくなってしまいます。さらに、購入した新居に移り住むと早く処分したいという心理になるケースも多く、売却を急いでしまい、想定していた価格より下がる可能性も十分考えられます。

このように買い先行で進めると、売却金額や売却時期が確定していないため、資金計画が予定と変わる可能性が大いにあり、金銭的な余裕がなければ実際にはむずかしいといえます。よほど収入（年収）が3000万円以上など資金的に余裕がある場合を除き、ほとんどのお客様は【売り先行（ご売却先行）】となります。

不動産会社によっては「買い取り保証（売却保証）」をしている所もありますが、相場よりかなり安くなってしまうため、利用するかどうかは慎重に検討しましょう。